中国餐饮品牌出海马来西亚，开设实体门店是直接触达消费者的关键一步。在这之前，租赁与装修合规是必须首先跨越的法定门槛。它直接决定门店能否合法开业、稳定运营，稍有疏漏便可能导致工期延误、罚款甚至无法取得营业执照。本文将对马来西亚租赁及装修规则相关要点进行系统梳理。
一、马来西亚商铺租赁合规
（一）商业地产租赁的法律框架
马来西亚未对租赁设立专门法律，涉及商业地产租赁的法律主要包括：《1965 年国家土地法典》规定土地所有权、注册、转让、租赁和备忘录制度。《1950 年合约法》 (Contracts Act 1950），确保租赁协议及租约合同具有法律效力。《1949 年印花税法》（Stamp Act 1949），要求所有买卖、租赁及融资文件必须盖章，否则可能无法在法庭上使用。此外，不同地区政府还会发布相应政策与指引，实操中需一并关注。
（二）商铺租赁合规事项
在马来西亚承租商铺前，应核实商铺状况是否合规、注意租赁合同的形式要求与条款内容是否合规。
1. 核实商铺情况
（1）产权与抵押状态核查：前往当地土地局确认产权是否清晰、是否存在抵押。根据马来西亚法律，若物业已被抵押，未经抵押权人同意出租可能导致租约无效。
（2）土地用途规划确认：确认物业土地用途规划是否允许经营餐饮业（通常应为“Commercial”用途）。
2. 租赁登记合规
租期超过3年的商铺租赁，必须向土地局提交登记，领取租赁契据。登记后租赁权可对抗第三方，物业买卖/抵押不影响租约履行。
3.租赁合同的形式
建议确立书面租赁合同。租期超过三年，必须签订书面租赁合同。
4. 租赁合同的内容
马来西亚商业租赁合同一般需要包括以下条款：
租期与续租：起讫日期、续租选择权、续租租金调整规则；
租金条款：币种、支付日、支付方式、免租期约定；
除此之外，还包含押金合规、用途限制、维修责任、转租规则、合规承诺等相关条款，具体请联系中申连锁外服。
5.租赁税务合规
（1）租赁印花税：依据《印花税法令》，所有商铺租赁合同必须在签署后30天内，向税务局缴纳印花税，未缴税合同不能作为法庭证据。
（2）服务税(SST)合规：自2025年7月1日起，商业租赁被纳入SST征税范围。若房东在连续12个月内，商用租金收入达到或超过50万令吉，则必须注册并代收代缴8%的服务税。作为承租方需确认租金报价是否已包含此项税费。
二、商铺装修合规
（一）监管概要
装修环节涉及的主要法律法规包括《1988年消防服务法令》《1984年建筑物统一附例》以及《1974年街道排水建筑法》等。核心执法主体为马来西亚消防与拯救局，其主要职责涵盖：建筑消防图纸审批、现场消防系统验收、签发消防合规证书以及颁发消防证书。
（二）合规要求
1. 业主需要提供的：
（1）竣工合规证书
证明建筑已经按照批准图纸建成，结构与安全符合标准，消防系统基础合规，业主交付商铺时必须提供。
（2）FC消防证书
所有商铺/餐饮/商场铺位（无论面积大小），都必须申请。消防局已宣布将从2026年第一季度开始对消防证书的规定全面执法，逾期未遵守规定的场所可能会面临法律诉讼。
2. 商铺承租方/经营者需要申请的：
（1）市政厅装修施工许可证
对现有结构进行任何更改、添加或拆除的，需要向当地市政厅申请装修施工许可证。
（2）消防安全支持信
由马来西亚消防与拯救局出具的官方文件，证明场所（包括装修方案）符合消防安全规定。是申请其他执照（如营业执照、场所执照）的强制性前置文件。
（3）招牌许可证
所有户外/门头招牌的安装需要向市政厅申请专门的招牌执照。设计图必须提交给国家语文出版局（DBP）审核，以确保符合语言使用规范。不合规可能导致罚款或拆除。
（4）遮阳棚许可证
若计划搭建遮阳棚，其最大伸出距离通常为1.83米（6英尺），且不得设支柱，公共区域必须保持通畅。
（5）零星小工程许可证 (Miscellaneous Minor Works Permit)
适用于一些小型工程，如管道安装、电路布线、重新粉刷、安装内置家具等。但请注意，申请人需签署承诺书，对工程的安全和稳定性负全责。
对于进入马来西亚市场的中国餐饮企业而言，租赁与装修合规绝非可有可无的形式流程，而是与时间、成本、品牌落地效果直接相关的实质环节。从承租前对产权、规划用途的核实，到合同中押金、用途、转租等条款的逐项确认，再到装修阶段涉及的多部门审批与证照申请，每一步都需要清晰的规划与严格的执行。尤其需要注意的是，2026年起消防局加强对消防证书的强制执法，承租商铺前需注意要求业主提供合规证书。